Der französische Immobilienmarkt geht in den Herbst 2026 mit widersprüchlichen Signalen. Die Hypothekenzinsen steigen wieder auf ein Niveau, das den Zugang zu Finanzierungen erschwert, der Mietwohnungsbestand schrumpft aufgrund des gleichzeitigen Rückzugs von energetisch ineffizienten Wohnungen und dem Ende des Pinel-Programms, und der französische Bankenverband fordert offen eine Lockerung der HCSF-Regeln. Wir beobachten einen Markt, in dem Preisadjustierungen nicht mehr ausreichen, um die strukturellen Blockaden zu kompensieren.
HCSF-Regeln und Zugang zu Hypotheken: das Hindernis, das Transaktionen bremst
Der maximale Aufwand von 35 %, der vom Hohen Rat für Finanzstabilität auferlegt wird, bleibt der restriktivste Parameter für Käufer. Ende September 2026 forderte der französische Bankenverband die Aufhebung des verbindlichen Charakters dieser Regeln und argumentierte, dass sie Erstkäufer und Haushalte mit einem komfortablen Lebensunterhalt trotz einer Überschuldungsquote über dem Grenzwert benachteiligen.
Diese Forderung spiegelt eine wachsende Diskrepanz zwischen der aufsichtsrechtlichen Regulierung und der Realität vor Ort wider. Ein Paar mit hohen Nettoeinkommen und wenigen festen Ausgaben kann einen Immobilienkredit verweigert bekommen, obwohl seine tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit kein Problem darstellt. Die HCSF-Grenzen blockieren zahlungsfähige Anträge, und die Banken verlieren Marktanteile zugunsten alternativer Finanzierungsmodelle.
Wir empfehlen Projektträgern, ihren Zinssatz schnell zu sichern, wenn ihr Antrag bereit ist, anstatt auf einen hypothetischen Rückgang zu warten.
Um die Einzelheiten dieser Zinsentwicklungen und der laufenden Reformen zu verfolgen, ist es notwendig, regelmäßig die Nachrichten auf Magazine Immobilier zu verfolgen, die diese Themen mit einer für Fachleute und informierte Käufer nützlichen Granularität abdeckt.
Mietknappheit in Frankreich: wenn Führungskräfte keine Wohnungen mehr finden
Der Druck auf dem Mietmarkt betrifft nicht mehr nur einkommensschwache Haushalte. Eine Analyse, die am 20. September 2026 von Le Monde veröffentlicht wurde, bestätigt, dass selbst Führungskräfte zunehmend Schwierigkeiten haben, in Paris und in großen Metropolen eine Unterkunft zu finden. Die Mietknappheit betrifft mittlerweile alle sozialen Schichten.
Drei Mechanismen tragen zu diesem Rückgang des Bestands bei:
- Der schrittweise Rückzug von Wohnungen der Klassen F und G vom Mietmarkt, Folge des Zeitplans zur Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen. Eigentümer, die keine energetischen Sanierungsarbeiten durchführen können oder wollen, ziehen es vor, zu verkaufen oder die Immobilie leer stehen zu lassen.
- Das Ende des Pinel-Programms, das bereits das Angebot an neuen Wohnungen zur Vermietung verringert hat. Der Neubau verzeichnet im Jahr 2026 einen deutlichen Rückgang, der sich von der einfachen Stabilisierung des Bestands unterscheidet.
- Die Verschärfung der Kreditbedingungen, die potenzielle Vermieter daran hindert, zu investieren. Der Kaskadeneffekt ist direkt: weniger Investoren, weniger verfügbare Wohnungen, steigende Mieten.
Das im Parlament geprüfte Wohnungsbaugesetz versucht, darauf zu reagieren, insbesondere durch eine vorübergehende Lockerung bezüglich der Wiedervermietung bestimmter energetisch ineffizienter Wohnungen. Der Ausschuss hat diese Bestimmung Ende September 2026 angenommen, aber das politische Gleichgewicht bleibt fragil.
Mietpreisregulierung: ein System, das den Anstieg bremst, ohne das Angebot zu lösen
Die Nichteinhaltung der Mietpreisregulierung in den betroffenen Gebieten bleibt ein strukturelles Problem: Das System existiert auf dem Papier, ist aber vor Ort schwer durchzusetzen.
Das Institut Paris Region, zitiert von Upday am 24. September 2026, relativiert jedoch diese Feststellung. Seine Studie kommt zu dem Schluss, dass die Regulierung tatsächlich den Anstieg der Mieten in den Gebieten, in denen sie angewendet wird, begrenzt hat.
Die Regulierung dämpft die Preise, schafft aber keinen einzigen zusätzlichen Quadratmeter. Das grundlegende Problem bleibt die Knappheit des Angebots. In den Gemeinden, die das System anwenden, umgehen Eigentümer die Regel durch manchmal überhöhte Mietzuschläge oder indem sie auf möblierte Vermietung umschwenken, deren steuerliches Regime vorteilhafter bleibt – auch wenn die Regierung plant, diese Vorteile ab 2027 zu kürzen, um 200 Millionen Euro zu sparen.
Wohnungsbaugesetz und Mietbesteuerung: was sich konkret ändert
Das Gesetz zur Beendigung der Wohnungskrise, das Ende September 2026 im Ausschuss im Parlament ankam, berührt mehrere Hebel gleichzeitig. Wir heben drei Achsen hervor, die direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werden.
Die erste betrifft die nicht gewerbliche möblierte Vermietung (LMNP). Die Regierung möchte die steuerlichen Vorteile dieses Status ab 2027 reduzieren, um die Ungleichgewichte zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung zu beseitigen. Das erklärte Ziel: Immobilien zurück zur klassischen Langzeitvermietung zu bringen.
Die zweite Achse betrifft die energetisch ineffizienten Wohnungen. Der Ausschuss hat einen Mechanismus genehmigt, der es ermöglicht, bestimmte Wohnungen der Klassen F und G vorübergehend wieder zu vermieten, unter bestimmten Bedingungen. Diese Maßnahme spaltet die Meinungen: Einerseits reagiert sie auf die Dringlichkeit der Knappheit; andererseits verschiebt sie den Zeitrahmen für die energetische Sanierung.
Der dritte Bereich betrifft die Verschärfung der Regeln für die saisonale Vermietung. Der Bestand an touristischen möblierten Unterkünften stellt in den meisten Gemeinden einen marginalen Anteil des Gesamtbestands dar.
Der französische Immobilienmarkt Ende 2026 ist durch eine Ansammlung von regulatorischen, steuerlichen und monetären Zwängen gekennzeichnet, die sich nicht gegenseitig ausgleichen. Der Anstieg der Zinsen verringert die Kaufkraft, die Verknappung des Mietbestands drückt die Mieten, und die legislativen Korrekturen kommen in Fragmenten. Für Käufer und Investoren wird das Handlungsspielraum von Quartal zu Quartal kleiner.
