Il mercato immobiliare francese entra nell’autunno 2026 con segnali contrastanti. I tassi dei mutui immobiliari risalgono verso livelli che complicano l’accesso al finanziamento, il parco locativo si contrae sotto l’effetto congiunto del ritiro delle abitazioni energeticamente inefficienti e della fine del dispositivo Pinel, e la Federazione bancaria francese chiede apertamente un allentamento delle regole del HCSF. Osserviamo un mercato in cui gli aggiustamenti dei prezzi non sono più sufficienti a compensare i blocchi strutturali.
Regole del HCSF e accesso al credito immobiliare: il lucchetto che frena le transazioni
Il tasso di sforzo massimo del 35% imposto dal Haut Conseil de stabilité financière rimane il parametro più vincolante per gli acquirenti. A fine settembre 2026, la Federazione bancaria francese ha richiesto la rimozione del carattere vincolante di queste regole, ritenendo che penalizzino i primi acquirenti e le famiglie con un reddito residuo confortevole nonostante un tasso di indebitamento superiore alla soglia.
Questa richiesta riflette un crescente scollamento tra la regolamentazione prudenziale e la realtà sul campo. Una coppia con redditi netti elevati e poche spese fisse può vedersi rifiutare un mutuo immobiliare mentre la sua reale capacità di rimborso non presenta alcun problema. I limiti del HCSF bloccano pratiche solvibili, e le banche perdono quote di mercato a favore di soluzioni alternative.
Consigliamo ai portatori di progetto di fissare rapidamente il loro tasso se il loro dossier è pronto, piuttosto che aspettare un’ipotetica diminuzione.
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Carenza di affitti in Francia: quando i dirigenti non trovano più alloggio
La tensione sul mercato locativo non riguarda più solo le famiglie modeste. Un’analisi pubblicata da Le Monde il 20 settembre 2026 conferma che anche i dirigenti incontrano crescenti difficoltà a trovare alloggio a Parigi e nelle grandi metropoli. La carenza di affitti colpisce ormai tutte le categorie sociali.
Tre meccanismi alimentano questa contrazione del parco:
- Il ritiro progressivo degli alloggi classificati F e G dal mercato locativo, conseguenza del calendario di divieto di affitto delle abitazioni energeticamente inefficienti. I proprietari che non possono o non vogliono intraprendere lavori di ristrutturazione energetica preferiscono vendere o lasciare l’immobile vuoto.
- La fine del dispositivo Pinel, che già limitava l’offerta di alloggi nuovi destinati all’affitto. Il nuovo subisce infatti un marcato arretramento nel 2026, distinto dalla semplice stabilizzazione osservata sul vecchio.
- Il inasprimento delle condizioni di credito, che impedisce ai potenziali proprietari locatori di investire. L’effetto a cascata è diretto: meno investitori, meno alloggi disponibili, affitti sotto pressione.
Il progetto di legge sul Housing esaminato all’Assemblea cerca di rispondere a queste problematiche, in particolare con un allentamento temporaneo riguardante la rimessa in affitto di alcune abitazioni energeticamente inefficienti. La commissione ha adottato questa disposizione a fine settembre 2026, ma l’equilibrio politico rimane fragile.
Regolamentazione degli affitti: un dispositivo che frena l’aumento senza risolvere l’offerta
Il mancato rispetto della regolamentazione degli affitti nelle zone interessate rimane un problema strutturale: il dispositivo esiste sulla carta ma è difficile da applicare sul campo.
L’Istituto Paris Region, citato da Upday il 24 settembre 2026, però, sfuma questo constatato. Il suo studio conclude che la regolamentazione ha effettivamente limitato l’aumento degli affitti nelle zone in cui si applica.
La regolamentazione modera i prezzi ma non crea un solo metro quadrato in più. Il problema di fondo rimane la scarsità dell’offerta. Nei comuni che applicano il dispositivo, i proprietari aggirano la regola con integrazioni di affitto a volte abusive o passando all’affitto arredato, il cui regime fiscale rimane più vantaggioso – anche se il governo prevede di ridurre questi vantaggi già dal 2027 per risparmiare 200 milioni di euro.
Progetto di legge Housing e fiscalità locativa: cosa cambia concretamente
Il progetto di legge per porre fine alla crisi abitativa, arrivato in commissione all’Assemblea a fine settembre 2026, tocca diversi leve simultaneamente. Riteniamo tre assi che avranno un impatto diretto sul mercato immobiliare.
Il primo riguarda la locazione arredata non professionale (LMNP). Il governo desidera ridurre i vantaggi fiscali di questo status già dal 2027 per livellare gli squilibri tra locazione nuda e arredata. L’obiettivo dichiarato: riportare beni verso la locazione a lungo termine classica.
Il secondo asse riguarda le abitazioni energeticamente inefficienti. La commissione ha convalidato un meccanismo che consente di rimettere temporaneamente in affitto alcuni alloggi classificati F e G, a determinate condizioni. Questa misura divide: da un lato, risponde all’urgenza della carenza; dall’altro, rinvia la scadenza della ristrutturazione energetica.
Il terzo aspetto riguarda l’inasprimento delle regole applicabili all’affitto stagionale. Il stock di affitti turistici rappresenta una frazione marginale del parco totale nella maggior parte dei comuni.
Il mercato immobiliare francese a fine 2026 si caratterizza per un’accumulazione di vincoli normativi, fiscali e monetari che non si compensano tra loro. L’aumento dei tassi riduce la capacità di acquisto, la rarità del parco locativo spinge gli affitti, e i correttivi legislativi arrivano a frammenti. Per gli acquirenti come per gli investitori, la finestra d’azione si riduce trimestre dopo trimestre.
